| . |
Organisationsformen
von Baugruppen
Baugruppen können sich als BauherrInnengemeinschaft zusammenfinden
und gemeinsam ein Grundstück erwerben und bebauen. Dann tragen sie
gemeinsam alle wirtschaftlichen Risiken, die mit dem Projekt verbunden
sind. Vor allem die Beauftragung der Planung, Bauleitung und der Bauhandwerker
liegt in ihrer Verantwortung.
Die Mitglieder einer Baugruppe können aber auch einzeln oder gemeinsam
Verträge mit einem Bauträger schließen, der die Wohnungen
schlüsselfertig errichtet und übergibt.
In Betracht kommt auch die Gründung einer Wohnungsgenossenschaft,
die das Ziel hat, Wohnungen für ihre Mitglieder zu errichten oder
zu erwerben. Dies hat einige steuerliche Vorteile, ist aber mit einem hohen
Verwaltungs- und Prüfaufwand verbunden, der sich für eine Hausgemeinschaft
mit 20 Mitgliedern kaum lohnt.
Auch die Gründung einer GmbH, die ein oder mehrere Gebäude baut
und anschließend verkauft oder vermietet, ist denkbar. Hierzu ist
ein Stammkapital von 25 000 Euro und ebenfalls erheblicher organisatorischer
Aufwand erforderlich. Eintragung ins Handelsregister, Bestellung von Geschäftsführern,
Jahresabschlüsse etc.). Dieses Modell wird von Baugruppen seltener
gewünscht.
top
die
"Bauherrengemeinschaft"
Das wohl am häufigsten praktizierte Baugruppenmodell mit dem geringsten
Organisationsgrad ist die Bauherr/innengemeinschaft. Sie ist ein Zusammenschluß
Einzelner mit dem gemeinsamen Ziel, ein Gebäude zu errichten und eine
Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu bilden.
Sie besitzt keine eigene "Rechtspersönlichkeit", d.h. um Aufträge
zu erteilen und sonstige Verträge abzuschließen, müssen
jeweils alle Beteiligten zustimmen. Damit die Gruppe dennoch im geschäftlichen
Verkehr handlungsfähig wird, sollte sie von vornherein in einem internen
Vertrag ihre Ziele klar definieren, Regelungen über die Aufteilung
der Baukosten sowie für den Fall von Zahlungsschwierigkeiten oder
Zahlungsunfähigkeit eines Mitgliedes treffen und andere wichtige Eckpunkte
festlegen.
Für die Planung sowie die Erteilung und Überwachung der Bauaufträge
beauftragt die Gruppe einen Architekten. Dieser wird bevollmächtigt,
die Bauherr/innen im Rahmen der vereinbarten Vorgaben gegenüber Handwerkern
zu vertreten.
top
der
Baubetreuer
Der Baubetreuer berät Baugruppen in allen mit dem Bauprojekt zusammenhängenden
Fragen, vertritt die Baugruppe nach außen und begleitet das Vorhaben
von den Anfängen bis zu seinem Abschluss. Er kann u.a. die Gründung
der Gruppen und die Interessenklärung unterstützen, Kontakte
zu Banken knüpfen und Fragen der Finanzierung klären, geeignete
Baufirmen und Architekten suchen und vieles mehr.
Die Baubetreuung ist grundsätzlich erforderlich, da der Baubetreuer
alle Baugruppen gegenüber dem Senat zum Beispiel bei Grundstücksverhandlungen
vertreten wird. Der weitere Betreuungsumfang hängt von den Wünschen
der einzelnen Baugruppe ab.
Da auf dem Gelände an der Chausseestraße ca. 760 Wohnungen entstehen
sollen, kann sich das autofreie Projekt nur dann gegen eventuelle Konkurrenten
und Widerstände aus Verwaltung und Politik durchsetzen, wenn sich
möglichst viele Baugruppen finden, die sich untereinander und mit
den am autofreien Wohnen interessierten Investoren auf ein gemeinsames
Vorgehen einigen. Der Baubetreuer wird deshalb auch die wichtige Aufgabe
haben, die Baugruppen zu koordinieren und zwischen ihnen zu vermitteln.
top
worauf
Baugruppen achten sollten
Wichtig ist, dass die einzelnen Mitglieder/Bauwilligen ähnliche Vorstellungen
und Wünsche haben, damit unnötige Konflikte im späteren
Umgang miteinander möglichst vermieden werden. In erster Linie wird
es bestimmt eine Rolle spielen, ob man/frau auf gleicher Wellenlänge
liegt und die Kinder sich verstehen. Gleiches Alter, gleiche Lebensumstände
und –erfahrungen oder Freizeitbeschäftigungen verbinden. Aber wer
sich entscheidet, an einer bestimmten, bewusst ausgesuchten Umgebung für
längere Zeit zu leben, und sich dafür finanziell in nicht unerheblichem
Maß bindet, muss sich auch ein Bild davon machen, was ihn finanziell
erwartet und wie er in den zukünftigen eigenen vier Wänden wohnen
möchte. Erste zentrale Fragen sind dabei für die Gruppe (s. u.
Checkliste):
-
Welchen Kaufpreis will ich zahlen ?
Der Senat hat als Ziel für die Bebauung des Grundstücks „Chausseestraße“
vorgegeben, dass ein Endpreis von 4000 DM/qm Wohnfläche nicht überschritten
werden soll. Das kann als Richtschnur für die Berechnung des Grundstückspreises
dienen. Im Vergleich zu einer konventionellen Bebauung (Wohnungen mit Tiefgaragen-Stellplätzen
und entsprechend dimensionierten Straßen) kann dieser Endpreis im
autofreien Konzept noch unterboten werden, da die Stellplatzkosten um mindestens
80% reduziert werden. (Der Rest ist der notwendige Anteil für Tiefgaragen-Stellplätze
für CarSharing und Besucher, siehe Mobilitätskonzept).
-
Können wir uns über die Verteilung der Wohnungen im Haus einigen
?
Wer in welchem Geschoss und welcher Ausrichtung (z.B. Süden/Westen)
wohnen wird, sollte frühzeitig geklärt werden, damit die Gruppe
nicht zu spät an der Auseinandersetzung darüber zerbricht.
-
Kann und will ich handwerkliche Eigenleistungen erbringen ?
In der Regel mindert das den Endpreis um bis zu 20%. Im Rahmen des Gesamtprojektes
muß dabei ein verbindlicher Terminplan eingehalten werden, um nicht
durch jahrelange Werkelei benachbarte Bewohner zu verärgern. Daher
muß dieser Selbsthilfeanteil von vornherein realistisch eingeschätzt
werden.
-
Welchen Qualitätsstandard soll das Gebäude haben, welchen Ausstattungsstandard
die Wohnungen ?
Solaranlagen, ökologische Baustoffe, besondere Lärm- und Wärmedämmung
kosten in der Regel mehr, zahlen sich aber später durch geringeren
Verbrauch aus.
top
was
sind "Interessenbekundungsverfahren" und "Bieterverfahren" ?
Das Interessenbekundungsverfahren (durchgeführt Anfang 2002)
sollte „privaten Anbietern die Möglichkeit geben darzulegen, ob und
inwieweit sie staatliche Aufgaben oder öffentlichen Zwecken dienende
wirtschaftlichen Tätigkeiten nicht ebenso gut oder besser erbringen
können.“ (Ausführungsvorschriften zur Landeshaushaltsordnung)
Es wurde also auf dem Markt erkundet, ob es private Investoren gibt, die
das Gelände an der Chausseestraße kaufen und im Sinne der vorgegebenen
Konzepte in eigener Regie bebauen wollen. Ein verbindliches Kaufangebot
wurde damit noch nicht abgegeben.
Ein förmliches Verfahren zur Vergabe des Grundstück wird mit
dem Bieterverfahren (zum Zeitplan: siehe
Aktuelles)
eingeleitet. Als Ergebnis dieses Bieterverfahrens wird der Senat sich das
für ihn günstigste Angebot herausgreifen und mit Verhandlungen
beginnen. Ziel dieser Verhandlungen ist der Abschluß eines städtebaulichen
Vertrags, der auch den Grundstückskauf regelt. Zu diesem Zeitpunkt
sollten möglichst viele Baugruppen feststehen, damit sie im Vertrag
berücksichtigt werden können. Die genauen Modalitäten stehen
jedoch noch nicht fest, möglicherweise können Baugruppen auch
noch im weiteren Verfahren integriert werden.
top
Baugruppen
können sich in das Projekt einbringen
Es gibt das autofreie städtebauliche
Konzept (Pläne), Investoren, die
Teile dieses Viertels bauen sowie die ersten Baugruppen, die sich beteiligen
wollen. Für solche Baugruppen verlangen wir vom Senat die Reservierung
von Bauflächen. Das städtebauliche Konzept läßt dabei
viel Gestaltungsspielraum bei der späteren Konkretisierung zu (es
werden jedoch von uns keine grundsätzlich anderen städtebaulichen
Varianten eingebracht). Das vom Senat angebotene konventionelle Städtebau-Konzept
ist nicht autofrei umsetzbar und daher nicht Planungsgrundlage unseres
Angebotes. Ebensowenig sind kleine Einfamilienhäuser und Reihenhäuser,
wie man sie am Stadtrand baut, möglich.
Wichtig ist nun, daß möglichst viele Leute ihr ernsthaftes Interesse
bekunden, in einem solchen Viertel zu wohnen. Denn bisher wurden alle Ansätze
für autofreies Wohnen in Berlin mit dem Argument abgewürgt, es
gäbe dafür keine Nachfrage. Dem müssen wir massiv
entgegentreten: Alle, die sich vorstellen können, in das autofreie
Stadtviertel zu ziehen, sollten deshalb unbedingt die Absichtserklärung
ausfüllen. Eine rechtliche Bindung wird dadurch nicht erzeugt. Mit
diesem politischen Signal verweisen die InteressentInnen zusammen mit den
Investoren auf eine ausreichende Nachfrage für die autofreie Entwicklung
des Gebiets. Mit entsprechendem Rückenwind
aus der Politik bestehen dann gute Chancen, das Projekt durchzusetzen.
Parallel
dazu müssen Baugruppen zusammenwachsen, um rechtzeitig mit dem Planen
beginnen zu können.
top
CHECKLISTE
FÜR BAUGRUPPEN
Anforderungen
an Autofreiheit
Grundsätzliche
Akzeptanz des autofreien Mobilitätskonzeptes
erforderlich, Weiterentwicklung und konstruktive Vorschläge erwünscht
!
Finanzieller
Aufwand
Kaufpreis/Miete
pro Quadratmeter, Gesamtbelastung, monatliche Belastung), Eigenleistungen
Wohnungsgröße
Quadratmeter/
Anzahl der Räume)
Anforderungen
an bauliche Ausstattung von Gebäude und Wohnungen
Baumaterialien,
Lärm- und Wärmedämmung, Heizungsart, Fenster, Sanitärstränge,
serienmäßige oder individuelle Planung von Bädern, Küchen
und Wohnungsgrundrissen, Solaranlagen, Aufzüge, alters- oder behindertengerechtes
Wohnen, ökologische Bauweise
Besondere
Wünsche an Lage des Gebäudes im Gebiet (Pläne)
Nähe
zu Haltestellen, Spielplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen,
Gemeinschaftseinrichtungen, Grünanlage
Besondere
Wünsche an Lage der Wohnung im Gebäude
Süd/West,
Geschoss, ruhig, hell, Blick, Grün
Besondere
Wünsche an Infrastruktur des Gebäudes
Fahrradkeller,
Wasch- und Trockenräume, Partykeller, Spielraum, Dachgarten o.ä.,
sonstige Gemeinschaftsräume, Hauswart, gemeinsamer Liefer- und Reparaturservice
Anforderungen
an Organisation
Hausverwaltung,
Genossenschaft, Verein, Eigentümergemeinschaft nach WEG, Gesellschaft
Besondere
Wünsche an Nutzungszusammensetzung
Räume
für freie Berufe, Handwerk, Dienstleistungen und sonstiges nicht störendes
Gewerbe
Besondere
Wünsche an soziales Zusammenleben
regelmäßige
Zusammenkünfte, Nachbarschaftshilfe, kulturelle Veranstaltungen
top
Kontakt
zu Bau- und Wohngruppen
Gruppen,
die sich bereits konstituiert haben und weitere Mitglieder suchen:
8.0.
Kontakt Gruppen.
Auf unserer InteressenteInnenliste
stehen bereits mehrere hundert Haushalte. Viele von ihnen suchen Anschluß
an eine Bau- und/oder Wohngruppe. Wir veranstalten daher Treffen für
alle Interessent/innen, um diese zusammenzuführen. Sie können
Gleichgesinnte auch bei Projektvorstellungen und Führungen
kennenlernen. Und einige Gruppen beginnen mit regelmäßigen Treffen,
um ein eigenes Profil zu entwickeln: siehe Termine.
Beispiele & Links engagierter Baugruppen gibt es bislang vor allem
außerhalb Berlins, z.B. in Freiburg,
Tübingen
und
Hamburg
top
Kontakt
Arbeitsgemeinschaft
Autofreies
Stadtviertel an der Panke
(Ltg:
Markus Heller)
Start
www.autofrei-wohnen.de
URL dieser
Seite: http://www.autofrei-wohnen.de/PankeBaugruppen.html
www.autofrei-wohnen.de
begreift sich als umweltabhängiger NGO-Knotenpunkt im internationalen
autofreien Netzwerk | © dieses Textes: Arge Autofreies Stadtviertel
an der Panke mit Stadtviertel e.V. & autofrei leben! e.V. | Seitenbau:
M. Heller, Berlin
|
Registrierung:
in
Berlin-Mitte
autofrei
wohnen.
.
zur
Anmeldung: Liste der Interessent/innen
|
